当凌晨2点半的签约台灯光，取代了过去售楼处门可罗雀的冷清，济南楼市的“金三”终于在今年找回了“成色”。3月，山东商报.山海新闻记者实地走访济南多个楼盘发现，楼市正迎来一轮超预期的回暖。核心项目到访量较前两月大涨50%，成交量跃升四成；刚需客户首次到访最快两小时就能敲定房源，深夜成交更是成为行业常态。这轮行情的背后，既有万元购房消费券、宽松信贷、人才补贴等政策红利的集中释放，更藏着济南房地产市场告别粗放增长、回归居住本质的深层转向。购房者不再为低价妥协，哪怕是首套刚需，也不愿在品质上将就。而随着政策效应持续释放、市场信心逐步修复，济南楼市平稳向好的大方向正在逐步成型。
◎文/图山东商报.山海新闻记者夏子繁
凌晨两点半的签约台
首到购房者两小时签约
时值工作日上午9时，记者实地探访济南历城区中海时光之境项目营销中心，即便是工作日的非高峰时段，项目外部的配套停车场车位已基本停满，不少刚抵达的看房车辆在现场安保人员的引导下寻找临时停靠点位。
步入该项目售楼处营销中心大厅，车位认筹的现场播报声便不绝于耳，“××号车位已售罄，请×号客户进入选位区挑选”的提示音循环响起。沙盘展示区周边围满了前来咨询的购房者，置业顾问手持激光笔，对着项目规划、楼栋分布、户型设计以及周边交通、生活配套逐一讲解，讲解过程中不时被购房者的提问打断。一旁的会客洽谈区处于几乎满员状态，几乎每一张桌台旁都有置业顾问陪同讲解，有的正在为购房者核算购房款项、解读济南现行购房政策与优惠福利，有的陪着购房者反复比对户型细节、敲定意向房源，还有的正在协助购房者办理认购签约手续。
“3月以来我们项目市场热度的攀升，确实超出了我们的前期预判。”济南中海时光之境项目销售总监刘训帅告诉记者，进入3月，项目到访量较1—2月整体增长约50%，其中3月上半月的增长势头尤为突出，前半月周末日均到访量可达150—160组，而1—2月周末日均到访仅70—80组，实现了翻倍式提升。即便是工作日，项目日均到访量也稳定在30组左右，当天工作日上午的到访热度，正是3月以来项目运营的日常常态。“成交量方面，剔除春节期间市场参考性较弱的2月，项目3月成交量较去年12月、今年1月增长40%左右，成交规模实现稳步跃升。”刘训帅表示，随着到访量与成交量的双增长，项目销售团队目前已进入高强度工作状态，3月以来全员停休值守，仍时常面临客户接待饱和的情况，夜间带看、深夜成交已成为项目的工作常态。“晚间11—12点仍有成交案例，最晚的一组客户甚至办理完全套购房手续，到凌晨2点半才完成最终签约。”
该项目另一位置业顾问告诉记者，今年接待过程中能清晰感受到，购房者的购房决策周期明显缩短。“今年以来，项目首次到访的线下成交率始终处于高位，刚需房源六小时内成交的情况十分普遍，最快的客户首次到访仅两三个小时，就完成了定金缴纳。”
置业补贴成“推手”
刚需购房者“不将就”
除中海时光之境项目之外，记者还走访了其他区域的几个刚需、刚改楼盘，从走访效果来看，大部分楼盘都不同程度地出现回暖现象。有房企项目区域负责人告诉记者，本轮市场热度的持续走高，除了各家房企自身产品力的核心支撑外，也与济南购房促消费政策的精准拉动密不可分，尤其是3月底到期的万元购房消费券，成为了撬动前期观望客户集中入市的核心抓手。
今年2月初，济南市住房和城乡建设局发布《2026山东省暨济南市高品质住宅展示交易会“置业送消费券”活动实施规则》，在2月11日至3月31日购买新建商品住宅(不包含商业、车位、储藏室等其他业态)且在济南市房地产信息系统前5000名签订网签合同的消费者(不含单位)，每套网签合同对应10000元消费券。“此前处于观望状态、难以邀约的客户，近期大多主动联系置业顾问提出复看需求，置业消费券对客户购房决策的带动作用十分显著。”该房企项目区域负责人介绍，置业消费券为网签后发放，购房者完成网签后，可自主选择消费包，既有5000元加5000元的组合包，也有拆分的多档位小额组合包，可自由用于购置任意商品，“已有客户使用该消费券购置了手机等数码产品，实打实享受到了这项万元购房福利。”
山东商报.山海新闻记者实地探访发现，与市场回暖同步发生的，是济南购房群体需求结构的显著变化。上述区域负责人称，当前购房者的信息获取渠道更多元、市场信息透明度更高，对产品的认知也更全面深入。即便是刚需首套客户，也不再秉持“有房可买就满足”的置业心态，哪怕是购置人生第一套房，也不愿将就妥协。购房者的核心购房诉求优先聚焦高性价比，并非单纯追求低价，购房者更看重产品的综合性价比；除此之外，购房者对产品品质、装修风格、地段区位、交通配套均有较高要求，同时因首套购房缺乏经验、担心项目交付风险，对交房时间也格外关注。
持续“回暖”的市场热度，推动项目进入快速去化通道。有房企项目一期共计400余套房源，3月项目加推的一栋楼栋，目前已接近售罄。“我们项目开售仅4个月就已售出300余套，其中已完成网签的房源达304套，目前项目整体即将进入清盘阶段。”该项目一营销负责人说。
“金三”今年表现超预期
楼市“回温”或步入快车道
随着房地产行业步入深度调整期，传统楼市“金三”节点的市场号召力持续减弱，往年行情成色多不及预期。但3月济南楼市的表现，却迎来超预期回暖，刚需、刚改市场迎来较为明显升温。业内普遍认为，本轮市场回暖并非单一因素拉动，而是政策红利精准落地、市场信心持续修复、供需两端同频发力形成的共振结果。
有业内人士分析指出，3月底即将到期的万元购房消费券，是撬动本轮需求集中释放的核心催化剂。除此之外，济南持续落地的宽松信贷政策，为市场回暖筑牢了底层基础。今年以来，济南持续下调首套住房商业贷款利率下限与首付比例，叠加公积金贷款政策的持续优化，全方位降低了刚需群体的入市门槛与长期购房成本，让更多刚需客户具备了入市条件。记者粗略测算，一套总价150万元的刚需房源，首付比例由最高30%下调至15%后，入市门槛直接降低22.5万元；而房贷利率降至低位后，贷款30年的月供较此前高点每月可减少近千元，减轻了购房者的长期还款压力。
在普惠性购房政策持续发力的同时，济南定向人才购房支持政策也同步加码，进一步拓宽了市场需求支撑。3月中旬，济南新出台人才政策“双30条”(2026版)，优化调整高层次人才购房补贴政策，重点向实体经济领域人才倾斜，其中“专精特新”民营企业引进的博士，最高可享受25万元购房补贴，B类高层次人才最高补贴达100万元。其中“专精特新”民营企业引进的毕业5年内博士、硕士，补贴标准分别提升至25万元、15万元，即便是毕业5至10年内的博士、硕士，也可分别享受10万元、7万元的专项补贴，所有补贴最高不超过实际购房金额的25%。
“房企端的产品力升级与旺季营销加码，也为市场回暖提供了重要支撑。”上述业内人士表示，当前刚需客群在买房过程中更优先看重综合性价比、产品品质、交付保障的全新需求，房企纷纷精准优化产品供给，叠加3月传统销售旺季的集中推盘与专属购房优惠，与政府层面的消费券、信贷、人才补贴政策形成福利叠加，供需双向激活了市场活力。
对于后续市场走势，业内普遍预判，随着3月底购房消费券到期，4月上旬济南刚需市场大概率进入短期观望缓冲期，但这并不改变市场整体运行趋势。随着宽松信贷政策、人才购房补贴等稳楼市长效政策的效应持续释放，叠加市场信心的持续修复与房企优质供给的不断加码，济南房地产市场整体平稳向好的核心态势不会发生改变，行业也将持续向“房住不炒”、支持刚性和改善性合理住房需求的高质量发展方向稳步转型。
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